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Droit belgeDroit civilLe Droit du bailLe bail de résidence principale

Le bail de la résidence principale du preneur en Droit belge

La matière est régie par la loi du 20 février 1991 sur la résidence principale du preneur.

Cette loi est impérative, ce qui revient à dire que les parties ne peuvent y déroger dans la convention de bail. Toute clause contraire à ce que prévoit la loi est donc nulle.

Il est cependant permis de prévoir l'insertion de clauses plus favorables au locataire.

Plan de l'article :

Un bail peut être écrit ou verbal

En principe, le bail écrit doit, pour être valable, être rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties à la convention et chaque exemplaire doit normalement mentionner le nombre d'originaux rédigés et signés par les parties (un exemplaire supplémentaire paraît en outre nécessaire pour l'enregistrement)..

Si ces conditions ne sont pas remplies, le bail est verbal.

Le bail verbal est aussi valable que le bail écrit.

Il subsiste cependant trois différences entre l'écrit et l'oral :

  • si le bail verbal est conclu après le 31 mai 1997, il ne peut pas être indexé chaque année
  • le bail écrit est obligatoire pour la location de courte durée (moins de 3 ans) ou pour la location de longue durée (plus de 9 ans) car la loi présume que le bail verbal est conclu pour une durée de 9 ans
  • un bail verbal ne peut être enregistré (la protection est donc moindre en cas de vente de la chose louée).

Nous vous conseillons vivement de recourir systématiquement à l'écrit car il est beaucoup plus difficile de prouver le contenu exact d'un bail verbal en cas de contestation entre locataire et bailleur.

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L'enregistrement du bail

En principe, le bail doit être enregistré dans les 4 mois de sa signature (une amende est prévue en cas de violation de cette obligation).

Il s'agit d'une formalité obligatoire prévue par le droit fiscal.

En pratique, les originaux de la convention de bail sont présentés au bureau du receveur de l'enregistrement du ressort dans lequel l'immeuble est situé.

La loi précise que la formalité de l'enregistrement incombe au bailleur lorsqu'il s'agit d'un bail de résidence principale de 9 ans.

La sanction prévue en cas de manquement est extrêmement lourde : le locataire peut quitter les lieux loués à tout moment sans préavis ni indemnité !

En tout état de cause, il est toujours utile de procéder à l'enregistrement du bail pour conférer à la convention une date certaine, ce qui oblige les tiers (on pense surtout à celui qui achète le bien loué) à respecter le contrat.

Un bail verbal ne pouvant, comme nous l'avons vu, faire l'objet d'un enregistrement, il n'aura jamais une date certaine (ce qui permet à l'acquéreur de la chose louée de se comporter comme si le bail n'existait pas, sous certaines réserves).

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L'état du bien loué

Lorsque la location porte sur la résidence principale du locataire, les lieux loués doivent impérativement répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité (sauf s'il s'agit d'un bail de rénovation).

Les conditions minimales auxquelles le logement doit répondre concernent principalement :

  • les fonctions du logement
  • les exigences structurelles et de stabilité
  • l'humidité du logement
  • l'éclairage naturel et l'aération
  • l'équipement du logement
  • l'accès au logement et la circulation dans l'immeuble

Si le bien ne répond pas à ces exigences, le locataire peut demander la résolution du bail aux torts du bailleur avec, le cas échéant, l'octroi de dommages et intérêts ou exiger l'exécution de travaux de nature à remettre le bien dans un état convenable au niveau de la sécurité, de la salubrité et de l'habitabilité (le loyer peut être réduit par le Juge pendant la période des travaux).

Très souvent, les parties établissent un état des lieux à l'entrée : il s'agit d'un document contenant une description précise et détaillée de l'état de l'immeuble au moment de l'entrée du locataire dans les lieux.

Il n'est pas nécessaire de faire appel à un expert, mais cela s'avère souvent utile.

Pour être valable, l'état des lieux doit remplir certaines conditions :

  • il doit être contradictoire (il doit être réalisé en présence du locataire et du bailleur)
  • il doit être daté et signé par le locataire et le bailleur (un état des lieux établi unilatéralement par une seule des parties ou par un expert désigné par une seule des parties peut toujours être contesté)
  • il doit être précis et détaillé (une clause de style telle que : «L'immeuble est en bon état et bien connu des parties» ne répond pas à cette exigence).

Si l'une des parties refuse de procéder à un état des lieux à l'entrée, l'autre partie peut exiger qu'il en soit dressé un avant que le bien loué soit occupé par le locataire, pendant les 15 premiers jours d'occupation si la durée du bail est inférieure à un an) ou pendant le premier mois d'occupation (si la durée du bail est égale ou supérieure à un an).

Si la partie adverse persiste à refuser la réalisation de cet état des lieux, il faut introduire une demande devant le Juge de Paix avant l'expiration des 15 premiers jours d'occupation ou avant la fin du premier mois d'occupation que la durée du bail est inférieure ou supérieure à un an.

A la fin du bail, il faut opérer une distinction :

  • S'il n'y a pas eu d'état des lieux au moment de l'entrée du locataire, ce dernier présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin de la location.
  • S'il y a eu un état des lieux à l'entrée, le locataire doit rendre le bien loué dans l'état dans lequel il l'a reçu (sauf si les dégradations résultent de la vétusté ou de l'usure normale de la chose louée).

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La durée du bail

En principe, le bail est conclu pour une durée de 9 ans.

Ce sera non seulement le cas non seulement si le contrat mentionne expressément cette durée, mais aussi lorsque le bail est verbal, s'il est conclu sans indication de durée ou lorsque sa durée est comprise entre 3 et 9 ans (un bail de 6 ans n'est donc pas possible).

Il est cependant possible, à la condition de le prévoir dans le contrat, de conclure un bail de courte durée (moins de 3 ans), un bail de longue durée (plus de 9 ans) ou un bail à vie.

Reste à savoir à partir de quelle date il faudra calculer la durée de la location !

La date de l'entrée en vigueur est celle qui est prévue dans le contrat (s'il est écrit) ou celle à partir de laquelle le locataire peut entrer dans les lieux loués (s'il est verbal).

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Le loyer

Les parties fixent librement le loyer.

En principe, celui-ci ne peut pas être modifié en cours de bail.

Cette règle n'est cependant pas absolue : il est en effet possible, sous certaines conditions prévues pas la loi, de modifier le loyer à la fin de chaque triennat, pour autant que la demande de révision soit adressée entre le 9ème et le 6ème mois précédant l'expiration de ce triennat.

Si l'une des parties formule cette demande dans le délai légal, plusieurs solutions sont possibles :

  • il y a accord sur la révision et le montant du nouveau loyer : il n'y a en ce cas aucun problème.
  • il n'y a aucun accord entre les parties : le demandeur doit alors saisir le Juge de Paix entre le 6ème et le 3ème mois précédant l'expiration du triennat.

Le Juge de Paix peut accorder la révision dans 2 hypothèses :

  1. le demandeur prouve que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20 % au moins du loyer payé au moment de la demande de révision.
  2. le demandeur établit que la valeur locative normale de la chose louée est supérieure de 10 % au moins au loyer payé au moment de l'introduction de la demande en raison de travaux qu'il a effectués à ses frais dans les lieux loués.

Le loyer ne peut cependant pas être augmenté pendant 9 ans (à l'exception de l'indexation annuelle) lorsqu'il s'agit de baux de courte durée successifs, de baux conclus avec un nouveau locataire ou de baux conclus à la suite d'un congé donné par le bailleur.

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L'indexation du loyer

Le loyer peut toujours être indexé, une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, même si le contrat ne le prévoit pas (sauf si le contrat précise expressément que le loyer ne sera pas indexé).

L'indexation n'est cependant pas automatique : le bailleur doit le demander par écrit au locataire et il ne peut remonter plus de 3 mois en arrière.

Il doit par ailleurs agir dans l'année car l'action en paiement de l'indexation est prescrite après un an.

L'indice des prix à la consommation est publié chaque mois par le Ministère des Affaires Économiques.

Nous attirons à cet égard votre attention sur le fait que nos modules de calculs vous permettent de calculer notament les indexations d'un loyer ...

Si le locataire ne paie pas ses loyers et/ou ses charges, le bailleur ne peut procéder lui-même à son expulsion (nous ne sommes pas au Far West !).

Il doit mettre son locataire en demeure de payer les arriérés de loyers et de charges (une lettre recommandée est suffisante).

Si le preneur fait la sourde oreille, il doit déposer une requête devant le Juge de Paix pour réclamer la résolution du bail aux torts du locataire et sa condamnation à payer les arriérés.

Il convient de préciser à ce propos que l'action du bailleur tendant à obtenir le paiement des loyers est prescrite après 5 ans à compter de la date d'échéance de ces loyers.

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Les charges du bail

Les charges doivent faire l'objet d'un compte distinct du loyer, même si elles sont fixées forfaitairement.

Si les charges sont forfaitaires, elles ne peuvent en principe pas être modifiées unilatéralement par les parties pour tenir compte des charges réelles.

Le bailleur et le locataire ont toutefois la possibilité de saisir le Juge de Paix pour lui demander la révision du forfait ou la conversion en charges réelles (le magistrat cantonal statue en se fondant sur l'évolution des dépenses réelles).

Si les charges n'ont pas été fixées forfaitairement, elles doivent correspondre à la réalité (la charge de la preuve pèse sur le bailleur qui doit dès lors produire l'ensemble des pièces justificatives).

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Le précompte immobilier

Le précompte immobilier relatif à l'immeuble loué ne peut jamais être mis à la charge du locataire.

Il est par ailleurs réduit de 10 % par enfant à charge ou de 20 % par personne handicapée à charge lorsque l'immeuble est occupé par un locataire qui est le chef d'une famille comptant au moins deux enfants en vie ou une personne handicapée.

C'est le bailleur qui doit demander au fisc le bénéfice de cette réduction mais, étant donné que c'est la situation de famille du locataire qui justifie cette réduction, c'est le locataire qui doit profiter de cet avantage.

C'est la raison pour laquelle le locataire peut déduire de son loyer cette réduction du précompte immobilier, même si le contrat le lui interdit.

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La fin du bail

La location prend normalement fin à l'expiration du terme convenu entre les parties.

Il convient toutefois de donner un congé à l'autre partie au moins 6 mois avant l'échéance pour éviter une tacite reconduction.

Dans le cas contraire, le bail est prolongé pour une période de 3 ans aux mêmes conditions (et chacun aura alors la possibilité de mettre fin à ce bail prorogé, tous les 3 ans, sans motif et sans devoir payer d'indemnité.

Il est cependant possible pour chacune des parties de mettre fin anticipativement à la convention de bail moyennant le respect de certaines conditions :

La résiliation par le bailleur

Le bailleur a la possibilité de mettre fin au bail avant l'échéance de son terme sous certaines conditions :

  • l'occupation personnelle
  • la réalisation de travaux
  • la résiliation avec indemnité

De manière générale, le preneur peut quitter les lieux loués avant l'expiration du délai de préavis en adressant un "contre-préavis" au bailleur.

L'occupation personnelle

Le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment, pour occupation personnelle, à la condition de notifier un congé de 6 mois.

Ce congé, pour être valable, doit mentionner le motif invoqué et l'identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué.

Ill peut s'agir du bailleur lui-même, de son conjoint, de ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs et de ceux de son conjoint, de ses ascendants (père, mère, grands-parents) et de ceux de son conjoint ou de ses frères et soeurs, oncles et tantes, neveux et nièces, et de ceux de son conjoint.

Le bailleur ne pourra plus mettre fin au bail en vue de l'occupation personnelle par des membres de sa famille au 3ème degré pendant les 3 premières années du bail si le bail a été conclu ou renouvelé après le 31 mai 1997.

Le locataire peut exiger du bailleur la preuve du lien de parenté et ce dernier est tenu de prouver ce lien dans les 2 mois de la demande.

S'il ne le fait pas, le locataire peut déposer une requête en nullité du congé dans les deux mois précédant la fin du délai de préavis.

La loi prévoit que l'occupation personnelle des lieux par le bailleur ou l'un de ses proches doit avoir lieu dans l'année qui suit l'échéance du préavis donné, ou en cas de prolongation, après restitution des lieux par le locataire, et se prolonger de façon effective et continue pendant deux ans au moins.

Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut réclamer une indemnité égale à 18 mois de loyers (sauf circonstance exceptionnelle invoquée par le bailleur).

La réalisation de travaux

Le bailleur peut également mettre fin au bail à l'expiration de chaque triennat et moyennant un préavis de 6 mois s'il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué.

Le congé doit préciser le motif invoqué et respecter 4 conditions :

  1. Il faut annexer à cet acte une copie du permis de bâtir (si les travaux envisagés requièrent un tel permis), un devis détaillé, une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût (si le bailleur a l'intention de réaliser lui-même les travaux) ou un contrat d'entreprise.
  2. Le bailleur doit prouver que les travaux envisagés respectent les règles urbanistiques en vigueur.
  3. Il doit également établir que les travaux affecteront le corps du logement occupé par le locataire.
  4. Le coût des travaux doit être supérieur à trois années de loyers (si l'immeuble dans lequel est situé le bien loué comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, il suffit que le coût global des travaux dépasse deux années de loyer de l'ensemble de ces logements).

En outre, en vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur peut à tout moment mettre un terme au bail de chaque logement concerné moyennant un préavis de 6 mois mais ce bail ne peut pas être résilié pendant la première année.

La loi prévoit que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et être terminés dans les 24 mois qui suivent l'échéance du préavis donné, ou en cas de prorogation, après restitution des lieux par le locataire.

Le locataire peut demander au bailleur de lui communiquer tous les documents (factures, photographies, ... ) permettant de prouver que les travaux projetés ont été réalisés dans les conditions et les délais prévus par la loi.

Si le bailleur ne réalise pas les travaux dans les conditions et les délais prévus, le locataire a droit à une indemnité égale à 18 mois de loyers (sauf circonstance exceptionnelle).

La résiliation sans motif moyennant une indemnité

Le bailleur peut mettre fin au bail à l'expiration de chaque triennant sans founir le moindre motif mais à la condition de respecter un préavis de de 6 mois et de verser au locataire une indemnité égale à 9 mois de loyers si le congé est notifié à la fin du premier triennat ou 6 mois de loyers si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

La résiliation par le preneur

Si le bail n'a pas été enregistré, nous avons vu plus haut que le locataire peut quitter les lieux loués à tout moment sans préavis ni indemnité.

S'il est enregistré, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment à la condition de notifier au bailleur un congé de 3 mois. Il n'est jamais tenu de motiver son congé.

S'il quitte les lieux loués pendant le premier triennat, il doit payer au bailleur une indemnité égale à 3 mois de loyers s'il part au cours de la lère année, 2 mois de loyers s'il part au cours de la 2ème année ou 1 mois de loyer s'il quitte l'immeuble au cours de la 3ème année.

En outre, si le bailleur notifie au locataire un préavis de 6 mois pour occuper les lieux personnellement, exécuter des travaux ou moyennant une indemnité, évoquer de motif, le locataire peut à son tour notifier un préavis de 1 mois sans devoir payer la moindre indemnité, même si le congé intervient pendant le premier triennat (si le congé du bailleur est notifié après le 31 mai 1997).

ATTENTION : ces règles ne sont valables que pour les baux de 9 ans (situation la plus fréquente). Il n'est pas possible de mettre fin anticipativement à un bail de courte durée (3 ans ou moins) sans l'accord de l'autre partie, sauf si le contrat prévoit expressément cette possibilité (voir plus bas sur cette page) !

La résiliation de commun accord

Les parties peuvent toujours mettre fin au bail anticipativement de commun accord.

La résolution du bail

Lorsque le locataire (ou le bailleur) n'exécute pas ses obligations, l'autre partie peut poursuivre l'exécution forcée de la convention de bail ou solliciter la résolution de cette dernier avec l'octroi de dommages et intérêts.

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Le bail de courte durée

Les parties peuvent conclure un bail de courte durée (moins de 3 ans) si elles le souhaitent (ou plusieurs contrats pour une durée totale inférieure à 3 ans).

Ce contrat doit toutefois faire l'objet d'un écrit (nous avons vu plus haut que le bail verbal est toujours conclu pour une durée de 9 ans).

Il n'est pas possible de mettre fin anticipativement à un bail de courte durée.

Si le bail est conclu, renouvelé ou prorogé après le 31 mai 1997, les règles suivantes sont par ailleurs applicables :

- Le bail de courte durée ne peut être prorogé aux même conditions qu'une seule fois et seulement par écrit pour une durée totale qui ne peut excéder 3 ans.

- La durée de ces contrats successifs ne doit pas nécessairement être la même (il est par exemple possible de conclure un bail de 6 mois et de le proroger pour 1 an).

- Il n'est possible de mettre fin au bail de courte durée que si le contrat le prévoit de manière expresse.

- Le bail prend fin moyennant un congé notifié au moins 3 mois avant l'échéance du terme convenu : si aucun congé n'a été donné dans ce délai ou si le locataire a continué à occuper les lieux loués après la durée convenue sans que le bailleur s'y oppose (même avec un nouveau contrat), le bail initial se poursuit aux mêmes conditions, mais il est supposé avoir été conclu dès le départ pour une période normale de 9 ans.

Enfin, si le bailleur conclut un nouveau bail de courte durée avec un nouveau locataire, le nouveau loyer de base ne peut excéder le loyer de base du locataire précédent (indexé).

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