Le bail commercial est celui qui a pour objet un immeuble ou une partie d'immeuble qui, soit de manière expresse ou tacite dès l'entrée en jouissance, soit de l'accord exprès des parties en cours de bail, est affecté principalement à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public.
La durée du bail commercial
La durée minimale d'un bail commercial est de 9 années.
Le preneur peut cependant y mettre fin à l'expiration de chaque triennat moyennant un préavis de 6 mois signifié au bailleur par exploit d'huissier ou, plus fréquemment, par lettre recommandée.
De même, le bail peut autoriser le bailleur à résilier le contrat à l'expiration de chaque triennat moyennant un préavis de 1 an signifié au locataire par exploit d'huissier ou par lettre recommandée lorsque :
- le bailleur souhaite exploiter lui-même un commerce dans les lieux loués
- il souhaite que l'immeuble soit exploité par ses proches (descendants, ascendants, conjoint, descendants du conjoint, ascendants du conjoint)
- il désire permettre l'exploitation du bien par une société de personnes dont les associés actifs ou ceux qui possèdent au moins 3/4 du capital ont les mêmes liens de parenté avec le bailleur que ceux mentionnés ci-dessus.
Le loyer
Le loyer est fixé librement par les parties mais, à l'expiration de chaque triennat, chacun a le droit de solliciter une révision du montant lorsque, à la suite de circonstances nouvelles indépendantes de leur volonté, la valeur locative normale de l'immeuble est supérieure ou inférieure de 15 % au moins au loyer stipulé dans le bail (cette révision doit être demandée dans les 3 derniers mois du triennat en cours).
Les transformations de l'immeuble
Le preneur a le droit de transformer les lieux afin que ceux-ci soient conformes aux besoins de son entreprise pourvu que le coût de ces travaux ne dépassent pas 3 ans de loyers (une procédure spéciale est prévue par la loi en cas de refus du bailleur).
A la fin du bail, le bailleur paiera au locataire une indemnité correspondant à la valeur des matériaux et au coût de la main d'oeuvre ou une indemnité égale à la plus-value de l'immeuble, s'il avait marqué son accord sur la réalisation de ces travaux.
Il pourra par contre exiger la remise des lieux dans leur état initial ou conserver les améliorations sans indemnité, s'il n'avait pas donné son autorisation.
La cession et la sous-location
Le preneur a le droit de céder son bail ou de sous-louer nonobstant toute clause contraire dans le bail, si la cession ou la sous-location se réalise en même temps que la cession ou la sous-location du fonds de commerce (sauf lorsque le bailleur ou sa famille habite les lieux, auquel cas la clause d'interdiction reste valable).
Le locataire doit signifier le projet d'acte de cession ou de sous-location au bailleur par exploit d'huissier ou par lettre recommandée.
Le bailleur doit s'y opposer dans les 30 jours en précisant les motifs de son refus (ex : le preneur n'a pas exercé son commerce depuis plus de 2 ans ou le bail a été renouvelé depuis moins de 2 ans).
Dès que la cession est effective, le cessionnaire devient le locataire du bailleur mais le preneur originaire (le cédant) reste tenu solidairement de toutes les obligations découlant du bail.
Le renouvellement du bail
Le locataire a le droit d'obtenir 3 renouvellements du bail.
Il doit pour ce faire notifier au bailleur sa volonté d'obtenir le renouvellement par exploit d'huissier ou par lettre recommandée 18 mois au plus et 15 mois au moins avant l'expiration du bail.
Il doit préciser dans cet acte les conditions auxquelles il est disposé à poursuivre la location et indiquer que le bailleur sera présumé consentir au renouvellement à ces conditions s'il ne notifie pas dans les 3 mois son refus motivé, de nouvelles conditions ou l'offre d'un tiers.
Le preneur qui est laissé dans les lieux après l'expiration du bail peut soutenir qu'une location à durée indéterminée a pris cours en telle sorte que le bailleur ne pourra y mettre fin que moyennant un préavis de 18 mois.
Le bailleur peut refuser le renouvellement sans motif moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction égale à 3 ans de loyers (majorée le cas échéant de dommages et intérêts si le préjudice du preneur est plus important).
Il peut aussi refuser le renouvellement en invoquant les motifs suivants :
- le bailleur (ou un membre de sa famille) souhaite occuper personnellement et effectivement le bien loué : le préavis est de 6 mois et une indemnité équivalente à 2 ans de loyers doit être payée si le bailleur ou ses proches exploitant un commerce similaire à celui du preneur
- le bailleur souhaite affecter l'immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale : l'indemnité est égale à un an de loyers
- il souhaite procéder à la reconstruction de l'immeuble : l'indemnité s'élève également à un an de loyers (sauf si la démolition et la reconstruction sont nécessaires en raison de la vétusté ou de la force majeure).
- le locataire n'a pas respecté ses obligations contractuelles (ex : non paiement des loyers pendant plusieurs mois) : il va de soi qu'aucune indemnité n'est due en pareil cas
- un tiers a formulé une offre supérieure sur laquelle le preneur ne s'aligne pas : l'indemnité est équivalente à un an de nouveau loyer si le tiers exerce un commerce différent et à 2 ans de nouveau loyer s'il exploite une entreprise similaire
- l'absence d'intérêt dans le chef du preneur qui exerce un commerce semblable dans le voisinage immédiat du bien loué avant l'expiration du délai prévu pour la réponse du bailleur à la demande de renouvellement ou qui disposé d'un immeuble dans le voisinage du bien loué susceptible de lui permettre la poursuite de son activité commerciale : aucune indemnité ne doit être payée dans cette hypothèse.
Si le bailleur subordonne le renouvellement du bail à des conditions différentes et si les parties ne parviennent pas à trouver un accord, le preneur doit agir dans les 30 jours devant le Juge de Paix qui statue en équité.
Tant que le preneur n'a pas perçu l'indemnité à laquelle il peut prétendre, il a le droit de se maintenir dans les lieux loués sans être tenu de payer le loyer.
L'action en paiement de l'indemnité d'éviction doit toutefois être intentée dans l'année.
Tous les litiges sont soumis à la compétence du Juge de Paix de la situation de l'immeuble.
Les actions sont nécessairement introduites par citation (et non par requête).
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