La loi sur les baux à ferme
Le bail à ferme concerne un immeuble qui est affecté principalement à une exploitation agricole, à l'exclusion de la sylviculture (arbres forestiers).
Par exploitation agricole, il faut entendre l'exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente.
La durée du bail à ferme
Le souci du législateur, lorsqu'il fixa la durée des baux à ferme, était de garantir aux preneurs une stabilité dans l'exploitation louée, cette stabilité devant leur permettre d'entreprendre les investissements souvent très lourds qu'exige l'agriculture actuelle.
La loi reflète bien cette préoccupation. En effet, après avoir édicté que les parties pouvaient librement fixer la durée du bail, l'article 4 précise que la durée de la convention ne peut être inférieure à 9 années. Il porte même à 9 ans toute durée inférieure fixée par les parties.
Toujours guidé par l'objectif de stabilité du preneur, le législateur est allé plus loin encore lorsqu'il a rédigé l'article 4, al.inéa 2 : "A défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration, par périodes successives de 9 ans, même si la durée de la première occupation a excédé 9 ans".
Ce texte implique donc que, dans l'hypothèse la plus favorable pour le preneur, ce dernier peut bénéficier d'un bail perpétuel. Le contrat de bail à ferme ne prend jamais fin de lui-même.
Seuls des éléments extérieurs pourront y mettre un terme :
- la résiliation amiable ou judiciaire
- la perte du bien loué
- le congé
Comme le dit l'article 4, les parties peuvent librement convenir de la durée du bail, à la stricte condition que celle-ci soit fixée à 9 ans au moins.
Le législateur a voulu récompenser le bailleur qui accepte d'accorder au preneur la sécurité tant recherchée. C'est ainsi que le bailleur qui consent à signer un bail d'au moins 27 ans sera autorisé à percevoir un fermage plus élevé et pourra, au terme de cette période de 27 ans, donner congé au preneur pour vendre le bien, ce qui est interdit lorsque la première période a une durée moindre.
Le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque :
1°. Ies baux concernent des terrains qui, vu leur situation au moment du bail devaient être considérés comme terrains à bâtir ou à destination industrielle sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable, et à la condition qu'ils aient été déclarés tels dans le bail ;
2°. Ies baux concernent des terrains non bâtis qui au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable ;
3°. les baux concernent des terrains qui, vu leur situation à la date de chaque prolongation de bail, doivent être considérés comme terrains à destination industrielle, à la condition que, trois mois au moins avant l'expiration de la période de bail en cours, le bailleur en ait fait la notification au preneur ;
4°. les baux concernent des terrains qui peuvent être considérés comme terrains à bâtir ou à destination industrielle, soit au début du bail, à la condition qu'ils aient été déclarés tels dans le bail, soit lors d'une prolongation du bail, à la condition que le bailleur en ait fait la notification au preneur trois mois au moins avant la date d'une prolongation, et qui doivent préalablement faire l'objet de travaux de voirie ;
5°. les baux sont consentis par une administration publique ou une personne de droit public et concernent des terrains qui, avant la conclusion du bail, ont été expropriés par elle ou acquis par elle, sous le couvert d'un arrêté royal décrétant ou autorisant l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
6°. Ies baux concernent des terrains qui après la conclusion du bail, ont été acquis par une administration publique ou une personne morale de droit public sous le couvert d'un arrêté royal décrétant ou autorisant l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Par dérogation à l'article 4, le bailleur peut également mettre fin au bail à tout moment, en vue d'affecter à l'usage familial un terrain d'un tenant, contigu à sa maison d'habi-tation et dont la superficie ne peut excéder 20 ares. En cas de litige concernant l'emplacement de la parcelle considérée, le juge statue.
7. Le bailleur peut mettre fin au bail à l'expiration de chaque période s'il justifie de l'existence d'un motif sérieux. Peuvent seuls être admis comme tels, indépendamment de ceux visés à l'article 6 :
1°. I'intention manifestée par le bailleur d'exploiter lui- même tout ou partie du bien loue ou d'en céder en tout ou en partie l'exploitation à son conjoint, à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs ;
Si le bien loué est ou devient copropriété de plusieurs per-sonnes, il ne peut être mis fin au bail en vue de l'exploitation personnelle au profit d'un copropriétaire de son conjoint, ses descendants, enfants adoptifs ou de son conjoint ou des conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs, que si ce copropriétaire possède au moins la moitié indivise du bien loué ou a reçu sa part en héritage ou par legs ;
2°. I'intention du bailleur de joindre une ou plusieurs parcelles louées, pour lesquelles congé est donné, à d'autres parcelles données à bail par lui à un autre preneur, à condition que cette opération soit commandée par un intérêt économique ou familial incontestable et qu'il ne soit pas porté atteinte à la viabilité de l'exploitation du preneur occupant ;
3°. I'échange de parcelles louées à divers preneurs par un même bailleur, dans le but de constituer des exploitations remembrées ;
4°. Ia division de l'exploitation en deux ou plusieurs exploitations nouvelles opérée soit pour des raisons économiques sérieuses, soit pour des motifs d'ordre social ou familial tels que l'installation de jeunes ménages, la création de petites propriétés terriennes etc., à condition qu'il ne soit pas porté atteinte à la viabilité de l'exploitation du preneur occupant ;
5°. des modifications profondes intervenues dans la com-position de la famille du preneur en telle sorte que les possibilités d'exploitation du bien loué soient gravement compromises ;
6°. la dépréciation du bien loué par le fait d'une mauvaise culture ou d'une négligence grave dans l'entretien locatif des bâtiments loués ;
7°. des injures graves ou des actes d'hostilité manifeste de la part du preneur à l'égard du bailleur ou de membres de sa famille vivant sous son toit ;
8°. la condamnation du preneur du chef d'actes de nature à ébranler la confiance du bailleur ou à rendre impossibles les rapports normaux de bailleur à preneur;
9°. I'affectation de parcelles par des administrations publi-ques ou personnes morales de droit public à des fins d'intérêts général ;
10°. I'affectation de parcelles comme terrains à bâtir ou à destination industrielle à la condition que vu leur situation au moment du congé, elles doivent être considérées comme tels.
Au cours de chacune des périodes successives de bail à l'exclusion de la première et de la deuxième, le bailleur peut, par dérogation à l'article 4, mettre fin au bail en vue d'exploiter lui-même l'ensemble du bien loué ou d'en céder la totalité de l'exploitation à son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs.
Le droit de préemption
Lorsque le propriétaire d'un bien rural loué en vertu d'un bail à ferme souhaite le vendre, il doit respecter le droit de préemption que la loi sur le bail à ferme reconnaît au locataire du bien. Le droit de préemption permet au locataire d'un bien rural loué en vertu d'un bail à ferme de passer avant n'importe quel autre acquéreur en cas de vente de ce bien.
Seul le locataire jouit du droit de préemption, mais il pourra l'exercer tant pour lui-même que pour ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, ou pour les conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs, qui participent effectivement à l'exploitation du bien rural.
Le locataire doit exploiter personnellement, de manière effective et à titre professionnel, le bien ou le faire exploiter par son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, ou par les conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs.
En cas de vente de gré à gré, le notaire doit notifier au locataire, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier de Justice, le contenu du compromis de vente (à l'exception de l'identité de l'acquéreur), établi sous la seule condition suspensive du non-exercice du droit de préemption (la convention ne peut donc pas être soumise à une autre condition suspensive comme par exemple l'obtention d'un crédit hypothécaire). Cette notification constitue une offre de vente. Le locataire dispose alors d'un mois, à dater de cette notification, pour notifier son acceptation par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'Huissier de Justice, au notaire du vendeur.
La vente devient parfaite entre le vendeur et le locataire dès que le notaire a eu connaissance de cette notification. Cela a pour conséquence d'écarter le candidat acquéreur initial. Le locataire doit, sauf convention contraire, payer le prix au vendeur dans le mois de son acceptation et l'acte authentique doit être signé dans le délai fixé par le compromis de vente initial.
Si par contre, le locataire n'accepte pas l'offre dans le délai d'un mois, la vente devient parfaite entre le propriétaire et le candidat acquéreur initial. Cependant si la convention entre le propriétaire et l'acquéreur initial est résolue ou annulée, le propriétaire conserve la possibilité de vendre le bien, pour le même prix et aux mêmes conditions, à toute autre personne et ce, pendant un délai d'un an. Le notaire doit alors notifier le prix et les conditions de l'acte de vente au locataire dans le mois de l'enregistrement de celui-ci, afin de lui permettre d'intenter l'action en retrait et subrogation ou en indemnisation.
Lorsque le locataire fait usage de son droit de préemption, il ne peut pas céder le bien rural acquis ou son exploitation dans les cinq ans de la date de (acquisition si ce n'est à son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs, ou sauf autorisation préalable pouvant être accordée par le juge de paix en cas de motif sérieux). Le locataire peut cependant revendre le bien rural acquis en vertu de son droit de préemption à condition que l'acquéreur lui garantisse dans l'acte de vente un bail à ferme sur ce bien d'une durée effective de neuf années. Si le locataire ne respecte pas cette interdiction de cession dans les cinq ans, il est tenu de verser au vendeur une indemnité équivalente à 20 % du prix de vente du bien, outre les dommages et intérêts que peut lui réclamer le candidat acquéreur évincé.
Afin de le préserver de toute pression du propriétaire au moment de la conclusion du bail à ferme, il est à noter que le locataire ne peut pas renoncer à l'avance, en totalité ou en partie, à son droit de préemption (toute clause contraire étant réputée inexistante). Il peut cependant y renoncer en cours de bail, suivant déclaration faite devant le juge de paix ou par acte authentique passé devant un notaire.
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