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Droit belgeDroit civilLe Droit des biensL'emphytéose et la superficie

L'emphythéose et la superficie en Droit belge

Le droit d'emphytéose est un droit réel temporaire qui confère à son titulaire (l'emphytéote) la pleine jouissance d'un immeuble qui appartient à une autre personne (le propriétaire) à charge pour lui de payer à ce dernier une redevance annuelle, en argent ou en nature, appelée " canon ".

Il suppose la signature d'un bail emphytéotique qui doit obligatoirement faire l'objet d'un acte notarié et être transcrit à la conservation des hypothèques pour que le droit puisse être opposé aux tiers.

Le droit d'emphytéose ne peut légalement être concédé pour un terme inférieur à 27 ans et supérieur à 99 ans. Si le bail emphytéotique est conclu pour une durée inférieure à 27 ans, le contrat est généralement requalifié tandis que, lorsqu'il est conclu pour une durée supérieure à 99 ans, il est autormatique réduit à la durée maximale de 99 ans.

Pendant la durée du bail, l'emphytéote peut exercer tous les droits attachés à la propriété (puisqu'il dispose de la pleine jouissance du bien) pour autant qu'il n'en diminue pas la valeur.

Il peut, par exemple, ériger des constructions sur le fonds ou à modifier la destination du bien immobilier.

En contrepartie, l'emphytéote doit payer un "canon" au propriétaire.

A la fin du bail, le propriétaire bénéficie de toutes les améliorations apportées à son bien par l'emphytéote si l'acte de constitution obligeait ce dernier à effectuer des travaux de construction ou de rénovation.

Il n'est pas toujours facile de faire la différence entre la location, l'usufruit, l'usage, l'habitation ou l'emphytéose.

En règle générale, on se base sur les éléments suivants :

  • la longue durée de l'emphytéose ;
  • le caractère réel du droit emphytéotique qui permet à son titulaire de disposer dans une certaine mesure du bien (constituer une hypothèque, par exemple);
  • la modicité de la redevance (canon) ;
  • l'obligation de valoriser le bien ;
  • la possibilité de changer la destination du bien ...

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