Menu
LEGALEX Namur
  
Société civile d'avocats (S.c.P.R.L.)
T.V.A. BE 0860.981.304
   
Rue Emile Cuvelier, 14
5000 NAMUR
   
Place de Boneffe, 4
5310 BONEFFE (EGHEZEE)
   
Téléphone : +32 (0) 81 81 32 77
Télécopie : +32 (0) 81 81 32 76

  

LEGALEXtranet - avocat

LEGALEXtranet

(cliquer sur le bouton)

Votre dossier accessible en ligne !

Les servitudes en Droit belge

Qu'est-ce qu'une servitude ?

Une servitude est une charge imposée à un bien (le fonds servant) pour l'usage d'un autre bien (le fonds dominant) appartenant à une autre personne

Elle n'est donc pas liée à une personne mais à une chose : la servitude ne s'efface pas lorsque le bien change de propriétaire.

Les servitudes peuvent naître de la situation des lieux (exemple : le fonds inférieur est tenu de recevoir les eaux qui s'écoulent naturellement du fonds supérieur).

Elle peuvent aussi être établies par la loi (exemple : la personne qui occupe un fonds enclavé a le droit de passer sur le fonds voisin pour rejoindre la voie publique).

Les servitudes peuvent enfin résulter de la volonté de l'homme (exemple : X concède un droit de passage au propriétaire du fonds voisin afin de lui éviter un long détour pour atteindre la voie publique).

Les servitudes continues et apparentes (exemple : l'écoulement de l'eau par une canalisation traversant le terrain voisin) peuvent s'acquérir par titre (convention) ou par prescription de 30 ans.

Les autres servitudes (exemple : le droit de passage) ne peuvent s'acquérir que par titre (convention ou décision de justice).

Elles disparaissent soit par le non-usage pendant 30 ans, soit par la réunion des fonds en une seule main.

En cas de conflit portant sur une servitude, c'est le Juge de Paix qui est le seul compétent pour régler le problème.

La matière est relativement complexe et nous ne pouvons dès lors que vous conseiller de faire appel à un avocat en cas de litige ...

Nous allons examiner ici quelques servitudes :

La mitoyenneté

Le Code civil range la mitoyenneté parmi les servitudes établies par la loi. Elle peut être considérée en quelque sorte comme une charge de voisinage.

Édifiée à la limite commune de deux propriétés ou "fonds", la clôture est dite "mitoyenne".

Le terme "clôture" est compris dans son sens large. Il peut s agir d'une clôture métallique ou en tout autre matériau, d'un mur ou d'une haie ou même d'arbres (notons cependant que les cheminées ne peuvent faire l'objet d'une mitoyenneté).

Les dispositions du Code civil s'appliquent également aux murs mitoyens entre deux habitations.

La mitoyenneté trouve le plus souvent sa source dans la construction à frais communs de la clôture séparant deux fonds. Il serait en effet ridicule que deux propriétaires voisins érigent chacun une clôture privative à la limite de leurs terrains. Le mode d'établissement à frais communs est tellement évident qu'en ville, tout propriétaire peut même contraindre son voisin à ériger une clôture à frais communs ! Cette clôture peut être, on l'a vu plus haut, un mur, une haie, etc.

La mitoyenneté peut également s'acquérir par prescription trentenaire. Il y a possession de la mitoyenneté lorsque l'un des voisins se sert publiquement d'une clôture séparative comme s'il en était copropriétaire (ex : il utilise le mur voisin en y faisant reposer une partie de sa toiture).

La mitoyenneté d'un mur peut faire l'objet d'une vente. La vente amiable de la mitoyenneté se réalise par un acte notarié. La transcription de cet acte dans les registres du bureau de la conservation des hypothèques permet de rendre la cession opposable aux tiers (ce qui est important en cas de vente de l'immeuble).

Le Code civil prévoit même la faculté pour tout propriétaire joignant un mur de le rendre mitoyen en remboursant au maître du mur (son voisin) la moitié de sa valeur et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est érigé. En d'autres termes, un propriétaire peut parfaitement contraindre son voisin à lui céder la mitoyenneté d'un mur séparatif. Ce droit n'existe toutefois que pour les murs, c'est-à-dire une clôture en maçonnerie. Il importe peu qu'il soit bâti en ville ou à la campagne. Pour les clôtures d'une autre nature (haies, palissade, fossé, etc), ce droit n'existe pas.

Le mur doit bien évidemment être séparatif, à la limite des deux propriétés. Pour éviter cette contrainte, le propriétaire du mur doit nécessairement le construire en retrait.

S'il n'y a pas d'accord entre les parties, le prix est fixé par le juge de paix.

Le Code civil ne permet par contre pas de contraindre son voisin à acheter une mitoyenneté.

Cela reste néanmoins possible. Si un voisin utilise votre mur pour y appuyer une construction, vous êtes en droit d'exiger la démolition de la construction et vous pourrez même lui réclamer des dommages et intérêts. Pour l'éviter, le voisin peut alors proposer de racheter la mitoyenneté du mur. Vous ne pouvez, cette fois, pas vous y opposer (supra).

Pour savoir s'il y a ou non une mitoyenneté, il faut tout d'abord consulter le titre de propriété (l'acte notarié d'achat de l'immeuble) des propriétés concernées. Lors de l'acquisition d'un immeuble maison ou terrain à bâtir , le candidat acquéreur doit donc être très attentif aux clauses contenues dans le titre de propriété du vendeur et relatives aux mitoyennetés éventuelles Si un doute subsiste, il doit interroger le notaire chargé de recevoir l'acte de vente sur le sens et la portée de ces clauses.

Il peut cependant arriver que l'acte soit muet. Dans ce cas, le Code civil a instauré des présomptions de mitoyenneté et des marques de non-mitoyenneté (ex : tout mur servant de séparation entre bâtiments est présumé mitoyen jusqu'à l'héberge, c'est à dire, l'endroit où deux bâtiments appuyés au même mur commencent à se séparer, s'ils sont d'une hauteur inégale; tous les fossés entre deux propriétés sont présumés communs s'il n'y a titre ou marque contraire; le Code rural stipule que les haies qui séparent deux fonds sont réputées mitoyennes à moins qu'il n'y ait qu'un seul héritage en état de clôture ou s'il n'y a titre ou possession suffisante en sens contraire). Ces présomptions peuvent être renversées par la preuve du contraire.

Chacun des voisins a le droit d'user et de jouir de la clôture mitoyenne conformément à sa destination et dans le respect des droits de l'autre. La jurisprudence précise que chacun peut agir comme s'il était le seul propriétaire de la moitié du mur en face de son héritage. Il est donc permis d'enfoncer des clous dans le mur, d'y accrocher des objets (panneaux publicitaires par exemple), d'y creuser des niches, etc. Il est par contre interdit de fragiliser la clôture et de risquer son effondrement. Les copropriétaires bénéficient d'un droit d'appui pour leurs constructions. Ils jouissent également d'un droit d'enfoncement (de poutres par exemple) pour soutenir un édifice ainsi que d'un droit d'exhaussement (la faculté de faire remonter le mur pour bâtir en s'appuyant contre la partie exhaussée). Tout copropriétaire désireux d'exhausser un mur mitoyen doit payer seul la dépense de l'exhaussement mais aussi les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune.

Si les copropriétaires ont des droits, ils ont aussi des obligations, Chacun doit contribuer pour moitié aux charges occasionnées par la clôture mitoyenne. Les réparations nécessaires au bon entretien de la clôture sont à frais communs. Pour échapper à ces frais, il est possible d'abandonner ses droits dans la mitoyenneté mais il ne sera alors plus question d'utiliser le mur par la suite. Il y aurait "usurpation" et risque que le voisin impose le rachat de la mitoyenneté (supra).

La matière de la mitoyenneté peut être extrêmement technique et complexe. Outre le Code civil, d'autres dispositions trouvent à s'appliquer. Il y a le Code rural lequel précise les distances à respecter pour les clôtures privatives. De plus en cas d'érection d'une clôture (qu'il s'agisse d'un mur de briques ou autre), il faut respecter les règles en matière d'urbanisme et d'aménagement du territoire. Dès lors avant d'entreprendre quoi que ce soit, il faut consulter un professionnel.

La servitude de passage

Un bien est enclavé lorsqu'il ne possède pas d'issue à partir de la voirie publique (ou lorsque la seule issue qu'il possède ne permet pas son exploitation). Dans ce cas, le propriétaire de ce bien a le droit de réclamer un passage sur un des biens voisins, pour lui permettre d'accéder à la voie publique.

En principe, le droit de passage doit s'exercer sur le trajet est le plus court, sauf s'il existe un autre trajet moins dommageable pour le fonds voisin.

Celui qui doit consentir ce droit de passage a fort heureusement droit à une indemnisation à déterminer, soit de commun accord, soit par le juge compétent. De même les frais de création et d'entretien du passage seront à charge de celui qui en profite (sauf si les voisins ont décidé entre eux d'une autre clé de répartition). Le bénéficiaire du droit de passage peut également "faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour le conserver".

En cas d'enclave, le droit de passage peut être demandé à tout moment, même après un enclavement de plus de trente ans (il n'y a pas de prescription possible).

Si le bien cesse d'être enclavé, le propriétaire voisin peut demander l'extinction de la servitude. Si aucun accord amiable n'est trouvé, il faudra saisir le juge compétent pour demander la suppression de la servitude.

Par contre, lorsque le droit de passage a été constitué à la suite d'une convention établie entre les propriétaires voisins, il peut s'éteindre après trente années pour non-usage.

Le passage est toujours exercé par une personne mais, juridiquement, le droit de passage est toujours attaché à un bien immobilier.

Ce droit a un caractère perpétuel, même en cas de changement de propriétaire. Celui qui achète un bien immobilier frappé d'un droit de passage devra donc admettre son existence et le respecter. Généralement, les titres de propriété mentionnent les conditions d'exercice de ce droit, lorsqu'elles sont connues.

Les plantations

La loi distingue plusieurs catégories de plantations parmi lesquelles les arbres à haute et à basse tige dont la classification dépend de la taille à l'âge adulte. Ainsi, les arbres à haute tige sont ceux qui atteindront une hauteur supérieure à 2 m 50 à l'âge adulte. Il y a donc lieu de vous interroger dès la plantation sur la catégorie à laquelle appartiennent les arbres que vous envisagez de laisser pousser dans votre jardin dès lors que les règles qui s'y appliquent sont diffèrentes.

En effet, les arbres à haute tige doivent être plantés à 2 m de la limite mitoyenne entre les propriétés tandis que les arbres à basse tige, plus communément appelés arbustes, ne doivent être distants que de 50 cm de cette limite. Il en va de même pour les haies privatives. Il est important que cette distance soit respectée car, si elle ne l'est pas, le voisin pourra exiger l'abattage de l'arbre. Une exception toutefois: si l'arbre, l'arbuste ou la haie est planté(e) à une distance insuffisante de la limite mitoyenne depuis au moins 30 ans, il y a prescription et vous ne serez pas contraint de le faire enlever. Si d'aventure, vous êtes contraint d'abattre un arbre, sachez également que l'abattage d'un arbre à haute tige nécessite l'octroi d'un permis d'urbanisme émanant de la commune.

Ceci dit, si l'arbre, l'arbuste ou la haie est planté conformément aux dispositions légales en la matière (ou si l'irrégularité est couverte par la prescription trentenaire), cela ne signifie pas que son propriétaire peut ne plus s'en soucier : il doit en effet procéder régulièrement à son élagage.

En effet, le voisin sur la propriété duquel s'étendent les branches d'un arbre non mitoyen peut exiger que celles-ci soient coupées. Il devra cependant, à cette fin, soit obtenir une exécution volontaire de votre part, soit solliciter auprès du juge de paix un jugement en ce sens. Il ne pourra couper lui-même les branche qui l'incommodent sans autre forme de procès. Si les branches d'un arbre ne peuvent, sans son accord empiéter sur le terrain du voisin, il n'y a par contre pas de prescription particulière relative à la hauteur de l'arbre, sauf lorsque ce dernier longe la voie publique, auquel cas les branches qui empiètent sur cette dernière doivent être élaguées jusqu'à 2 m 50 au-dessus du niveau du sol.

Exceptions: La haie mitoyenne et le PPAS. Une haie n'est pas toujours privative et ne doit ainsi pas toujours répondre aux règles énoncées ci-dessus : elle peut également être plantée, avec l'accord des deux voisins, à la limite exacte de leurs propriétés, auquel cas son entretien leur incombera à tous deux et se fera à frais partagés.

Par ailleurs, les règles décrites ci-dessus sont d'ordre général mais il existe en outre des règlements particuliers qui peuvent y déroger, concernant telle ou telle rue. Il s'agit de PPAS, c'est-à-dire de plans particuliers d'affectation des sols. Ce sont ceux-ci qui viennent compléter les dispositions générales en la matière, par exemple en définissant des zones de recul où il ne vous sera pas permis de planter arbre arbuste ou haie. Ainsi. dans chaque cas, il est opportun de se rendre à sa commune et de consulter ces PPAS.

Le voisin sur la propriété duquel s'étendent les branches d'un arbre non mitoyen peut exiger que celles-ci soient coupées. Il n'y a cependant pas de prescription particulière relative à la hauteur des arbres (excepté en zone de recul, cette hauteur peut cependant entraîner des troubles de voisinage, par exemple si elle est telle qu'elle plonge dans l'ombre le jardin du voisin ou encore si ce dernier voit sa pelouse recouverte des feuilles dudit arbre). Dans ces hypothèses, deux intérêts légitimes s'affrontent : celui de l'un, qui est de profiter de ses plantations, et celui de son voisin, qui est de jouir de l'ensoleillement de son jardin. Ce sera donc au juge de paix à déterminer, dans chaque cas d'espèce, si le trouble occasionne au voisin relève de la norme dans tel ou tel quartier ou, au contraire, est anormal. Si tel est le cas, il ordonnera les mesures appropriées en veillant à ne léser aucun des deux voisins (par exemple, il impose la taille de l'arbre à une hauteur donnée).

Les fruits de l'arbre qui pendent encore aux branches appartiennent à son propriétaire, quand bien même ces branches empiéteraient sur le terrain du voisin. Par contre, les fruits tombés naturellement sur le sol du voisin deviennent la propriété de ce dernier.

Quant aux déchets, il est opportun de savoir qu'ils peuvent être compostés au fond du jardin de même que les branches peuvent y être entreposées.

Pour la problématique des plantations à proximité de la voirie publique (et non entre deux propriétés privées), nous nous permettons de vous renvoyer à cet article ...

Les clôtures

Tout propriétaire peut clore son bien, d'un mur, d'une haie, de fils, etc. mais rien ne l'oblige à le faire.

Par clôture, il convient d'entendre toute espèce de construction ou de plantation qui entoure un bien immeuble bâti ou non). Il peut s'agir d'un mur, d'une haie ou même de fils. Il ne faut pas la confondre avec le bornage. La clôture est en principe unilatérale. Un propriétaire peut décider seul de clôturer son terrain. Le bornage fixe la limite séparative entre deux fonds (terrain) et la clôture matérialise cette limite. A la différence de la clôture, le bornage est une opération contradictoire (elle suppose au moins deux parties, deux voisins). Elle se réalise amiablement entre propriétaires de fonds voisins ou judiciairement devant le juge de paix du lieu de la situation des biens.

En principe le propriétaire doit placer sa clôture à la limite de son terrain. Il ne peut empiéter sur le terrain du voisin. Dans l'information relative à la mitoyenneté, nous avons cependant vu qu'il existait un régime particulier pour les villes (plus généralement les parties agglomérées des communes). On y parle de clôture forcée. Rappelons que rien n'oblige les voisins a se clôturer. En ville, si l'un d'eux souhaite installer une clôture, il peut imposer à son voisin de contribuer aux frais. Dans ce cas la clôture sera édifiée à cheval sur la limite des deux terrains. Cette clôture sera mitoyenne. Il doit s'agir d'un mur et non d'une simple haie. La jurisprudence estime que la contribution doit être demandée avant d'entreprendre la construction. En effet, la construction d'une clôture mitoyenne suppose que le voisin fournisse la moitié du terrain requis pour la construction. En conséquence, si un propriétaire décide de clôturer sa propriété sans en avertir son voisin, il ne peut le faire que sur son terrain. Et dans ce cas, il doit supporter seul les frais.

Quid si un propriétaire élève à ses frais une clôture à cheval sur la limite séparative entre son terrain et celui de son voisin ? Il a été jugé que le voisin devait supporter la clôture et ne pouvait en exiger la démolition dès lors qu'il était légalement tenu de consentir à ce procédé de construction et qu'il aurait pu être contraint de participer aux frais.

En ce qui concerne la hauteur des clôtures, et les distances de plantation, il y a des règlements spécifiques en la matière et plus particulièrement des règles relatives à l'aménagement du territoire et à l'urbanisme. Ces dispositions réglementent également le type de matériaux qui peuvent être utilisés. Certaines vont même jusqu'à imposer une baie plutôt qu'un mur. Leur consultation peut se taire au service urbanisme de l'administration communale du lieu où se trouve la propriété.

Des règles similaires peuvent également se retrouver dans un cahier des charges d'un lotissement. Il est important de se le faire remettre par le vendeur avant de s'engager à acheter une parcelle. Il existe certaines restrictions au droit de clôture. De manière générale, l'existence d'une servitude dont la clôture serait de nature à gêner ou empêcher l'exercice, interdit au propriétaire de faire clôturer son terrain. L'exemple le plus courant est l'existence d'une servitude de passage qu'elle soit conventionnelle ou légale. Rien n'empêche bien sûr que le propriétaire ferme son terrain et permette l'utilisation de la servitude en installant une porte qu'il veillera à ne pas fermer à clé. Cela vaut pour les servitudes comme les conduites d'eau, les égouts, etc.

Les vues et les jours

Les "vues" sont des fenêtres ouvrantes, laissant passer l'air, la lumière et permettant de se pencher ainsi que de jeter des objets.

Les "jours" sont des ouvertures qui laissent passer la lumière mais pas l'air. Les "jours" doivent être placés à une hauteur telle qu'ils ne sont pas de nature à offrir une vue aisée sur la propriété voisine. Le Code civil précise qu'il s'agit de fenêtres à fer émaillé et verre dormant. La maille de fer ne peut avoir plus d'un décimètre d'ouverture au plus.

L'aménagement d'ouvertures de toute nature dans un mur mitoyen ne peut se faire qu'avec le consentement de son voisin. Cet accord est nécessaire même s'il s'agit d'une fenêtre à verre dormant ('jour"). Même celui qui a acheté la mitoyenneté d'un mur à l'origine privatif a le droit de faire boucher les ouvertures aménagées dans le mur. Ce droit peut être exercé peu importe l'âge de ces ouvertures et leur nature.

Le propriétaire d'un mur séparatif privatif joignant immédiatement la propriété voisine ne peut pratiquer dans ce mur que des jours. Ils doivent de plus être établis à 2,60 mètres (le Code civil parle de 26 décimètres) au-dessus du plancher ou du sol de la pièce à éclairer si c'est au rez-de-chaussée, et à 1,90 mètre au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

Il est permis de pratiquer des vues droites, c'est-à-dire permettant de voir le fonds voisin sans devoir tourner la tête, pour autant que l'on respecte une distance de 1,90 mètre entre le mur où est percée la fenêtre et le fonds voisin. Les vues obliques sont autorisées à minimum 60 centimètres. La distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture est réalisée jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés. Ces règles valent aussi pour les balcons ou autres semblables saillies.

En deçà de ces distances, le propriétaire ne peut rien faire de plus que ce qu'il est autorisé à faire dans un mur séparatif. Ainsi, si le mur est situé entre 60 centimètres et 1,90 mètre de la limite séparative des deux propriétés, il peut percer des vues obliques et aménager des jours ou fenêtres à fer émaillé et verre dormant.

On peut déroger à toutes ces règles pour autant que toutes les parties intéressées soient d'accord. Mieux vaut consigner cet accord dans un acte notarié qui fera l'objet d une publicité dans les registres de la conservation des hypothèques en vue de son opposabilité aux propriétaires successifs des immeubles.

Après trente ans, celui qui a percé des jours ou des vues irréguliers sans que son voisin ne s'en plaigne, voit ces ouvertures illégales consolidées par la prescription. Le voisin ne pourra plus les faire supprimer. Dans certains cas, le voisin sera libre d'ériger un mur de son côte afin de boucher les ouvertures. S'il s'agit d'un mur privatif construit sur la limite des deux fonds, il pourra même en acquérir la mitoyenneté et contraindre son voisin à boucher l'ouverture, comme nous l'avons vu plus haut.

Une question par rapport à cet article ? Vous pouvez nous la poser gratuitement en utilisant ce formulaire de consultation.

Merci de ne PAS utiliser le module « commentaires » ci-dessous pour poser vos questions juridiques : ce module est uniquement destiné à recueillir vos éventuelles observations quant au contenu de l’article !

 

Si vous appréciez cet article, ce site ou nos services, nous vous serions très reconnaissants de cliquer sur le bouton suivant :
 


 

 

Justice, mode d'emploi

268 pages

Justice mode demploi

  

ACHETER

Go to top