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Les obligations du maître de l'ouvrage en Droit belge

Le maître de l'ouvrage n'a pas que des droits.

Il doit aussi remplir certaines obligations :

Le devoir de renseignement

Le maître de l'ouvrage doit fournir toutes les informations utiles pour permettre à l'entrepreneur de réaliser l'ouvrage dans les meilleures conditions.

S'il sait, par exemple, qu'il y a un cable ou une canalisation qui passe sous son terrain à l'endroit où des travaux de terrassement doivent être effectués, il doit impérativement prévenir l'entrepreneur et, si possible, lui communiquer les plans d'implantation.

L'obtention du permis d'urbanisme

Le maître de l'ouvrage doit effectuer les démarches utiles pour obtenir les autorisations administratives requises pour la réalisation de l'ouvrage.

En pratique, l'intervention d'un architecte est souvent nécessaire pour obtenir un permis et c'est donc lui qui se charge, la plupart du temps, de la réalisation de ces démarches.

Si la construction est réalisée sans permis d'urbanisme, le maître de l'ouvrage s'expose à des poursuites pénales.

De plus, l'ouvrage pourra faire l'objet d'une démolition afin de remettre les lieux dans leur état initial.

L'entrepreneur pourra quant à lui poursuivre la résolution du contrat d'entreprise et réclamer des dommages et intérêts. Il convient toutefois de noter que l'entrepreneur doit également s'assurer lui-même de l'existence d'un permis avant de débuter les travaux. S'il ne le fait pas, il commet, lui aussi, une faute et engage sa responsabilité au même titre que le maître de l'ouvrage.

L'accès au chantier

Il va de soi que le maître de l'ouvrage doit laisser l'entrepreneur accéder au chantier pour réaliser les travaux. Cela peut paraître évident mais de nombreux litiges naissent parce que l'entrepreneur est mis à la porte à la suite d'un différend avec le propriétaire.

Il faut donc être très prudent lorsque l'on interdit à son entrepreneur de poursuivre les travaux en cours ...

Le paiement du prix

Le maître de l'ouvrage doit payer le prix convenu selon les modalités prévues dans le contrat d'entreprise.

Il peut toutefois exercer un droit de rétention s'il constate que l'entrepreneur ne remplit pas ses obligations contractuelles à condition de l'avoir prévenu au préalable et de l'avoir mis en demeure de régulariser la situation.

Si, par exemple, le constructeur s'abstient de porter remède aux malfaçons déjà relevées, qu'il est en retard, qu'il ne se présente plus sur le chantier ... il n'y a aucune raison de récompenser sa désinvolture en lui versant les acomptes qu'il réclame comme si tout était parfait dans le meilleur des mondes.

Inversement, si le maître de l'ouvrage s'abstient de payer les sommes dues à l'entrepreneur alors que celui-ci n'a rien à se reprocher et que ses revendications sont justifiées, il peut suspendre la réalisation des travaux.

La réception des travaux

Lorsque les travaux sont terminés, le maître de l'ouvrage doit les réceptionner (le plus souvent avec l'assistance de l'architecte puisqu'il n'est pas un professionnel de la construction).

La réception peut être tacite lorsqu'il occupe les lieux pendant plusieurs mois sans formuler de réserves.

La réception est un acte important car c'est à cette occasion qu'il faut mentionner tous les défauts apparents. Ceux qui ne sont pas indiqués sont censés être agréés par le maître de l'ouvrage.

Cela ne vaut pas, fort heureusement, pour les vices cachés qui, par définition, ne sont pas immédiatement visibles par un profane.

En pratique, la réception se déroule souvent en deux phases :

  1. une réception provisoire qui tend à constater l'achèvement des travaux et qui vaut agréation des vices apparents non dénoncés par le maître de l'ouvrage et/ou l'architecte
  2. une réception définitive qui intervient généralement un an plus tard et qui, la plupart du temps, intervient de manière tacite par le seul écoulement du temps

Si le maître de l'ouvrage, qui occupe les lieux, se rend compte au fil du temps qu'il y a des vices cachés, il doit absolument agir à bref délai et les mentionner au plus tard à l'occasion de la réception définitive (à supposer bien sûr qu'ils n'apparaissent pas après celle-ci pour la première fois). S'il ne le fait pas, l'entrepreneur ne manquera pas de souligner le fait qu'il y a eu une agréation définitive des travaux qu'il a effectués puisque, par hypothèse, le maître de l'ouvrage n'aura formulé aucune plainte ...

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