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Les obligations du promoteur immobilier en Droit belge

La loi Breyne

La loi Breyne du 9 juillet 1971 protège le candidat bâtisseur et le candidat acheteur d'une habitation à construire ou en voie de construction contre les clauses abusives qui pourrait être contenue dans le contrats d'entreprise du promoteur immobilier.

Elle les protège aussi contre le risque d'insolvabilité de ce dernier.

Elle garantit notamment au candidat batisseur et au candidat acheteur :

  • une information complète
  • une garantie financière
  • un prix total déterminé au préalable
  • la fixation de modalités de paiement précises
  • la limitation du nombre et du montant des acomptes
  • la fixation de délais d'exécution
  • une double réception (provisoire puis définitive) obligatoire
  • une présomption de responsabilité dans le chef du promoteur immobilier
  • un régime de sanctions ...

La loi Breyne est applicable lorsque les trois conditions suivantes sont remplies :

  1. Un promoteur s'engage à construire, faire construire ou vendre un immeuble à une autre personne.
  2. L'immeuble est principalement affecté à l'habitat.
  3. L'acheteur ou le maître d'ouvrage est obligé de payer un ou plusieurs acomptes avant l'achèvement de l'immeuble.

Le champ d'application de la loi a également été étendu aux contrats portant sur la vente d'une habitation existante lorsque :

  • le vendeur s'engage à y réaliser des travaux représentant plus de 80% du prix d'achat de l'habitation
  • ces travaux dépassent le montant de 18.600,00 €
  • l'acheteur soit tenu de payer un ou plusieurs acomptes

Le devoir d'information

La loi Breyne prévoit que le contrat doit nécessairement contenir les informations suivantes :

  • L'identité complète du propriétaire du terrain et des constructions existantes
  • La date de délivrance et les conditions du permis d'urbanisme ;
  • L'existence ou non de la condition suspensive de l'octroi d'un crédit
  • Une description précise des parties privatives et des parties communes dans le cas d'un appartement
  • Les plans précis et les cahiers des charges détaillés des travaux (en annexe)
  • Le prix total de la maison ou de l'appartement, le mode de paiement, et le cas échéant, la possibilité de voir les prix sous certaines conditions
  • Les possibilités d'obtenir des subsides des pouvoirs publics
  • La date de début des travaux, le délai d'exécution ou de livraison ainsi que l'indemnité à payer en cas de retard
  • Les modalités de réception (provisoire et définitive) de l'ouvrage
  • La mention selon laquelle le maître de l'ouvrage ou l'acquéreur peut solliciter la nullité du contrat de promotion ou celle d'une clause en cas d'illégalité

Si ces mentions ont été "oubliées" par le promoteur ou si les pièces requises n'ont pas été annexées au contre, celui-ci sera considéré comme nul.

La nullité doit toutefois être invoquée avant la passation de l'acte authentique ou, s'il s'agit d'un contrat d'entreprise, avant la réception provisoire.

Les règles relatives au paiement

Le promoteur ne peut en principe pas exiger ou accepter un quelconque paiement avant la conclusion du contrat de promotion immoblière.

Lors de la conclusion du contrat, il peut demander un acompte de 5 % du prix total (maximum).

En cas de cession d'un terrain, le prix ne peut en être exigé que lors de la passation de l'acte authentique en l'étude du notaire chargé de la vente.

Le solde du prix des travaux ne pourra être réclamé que par tranches et celles-ci ne peuvent jamais dépasser le prix de ce qui est déjà exécuté (pas d'avances).

Toute clause contraire à ces principes est réputée non écrite.

Les règles relatives à la révision du prix

La révision du prix n'est possible que si elle est contractuellement prévue.

Elle doit en outre remplir les conditions suivantes :

  • seul le prix du bâtiment ou, le cas échéant, celui des travaux de transformation ou d'agrandissement peut faire l'objet d'une révision
  • la révision ne peut excéder 80 % du prix
  • le prix ne peut être révisé que pour deux motifs :
    1. fluctuations des salaires et des charges sociales
    2. fluctuations des prix des matériaux, matières premières ou produits utilisés dans la construction
  • la révision en raison de fluctuations des salaires et des charges sociales peut porter sur 50 % du prix du bâtiment au maximum
  • les révisions doivent être calculées sur la base des dernières fluctuations enregistrées avant le début des travaux faisant l'objet de la demande de paiement

Toute clause contraire est réputée non écrite.

Les règles relatives au transfert de la propriété et des risques

Les droits du vendeur sur le sol et les constructions existantes sont immédiatement transférés à l'acheteur au fur et à mesure de l'incorporation des matériaux.

Par contre, la charge des risques n'est transférée qu'à la réception provisoire des travaux.

Le contrat de promotion ne peut contenir aucune clause de rachat.

La garantie financière

Le promoteur immobilier doit fournir une garantie financière au candidat bâtisseur ou au candidat acheteur.

Les règles sont différentes selon que l'entrepreneur est agréé ou non :

  • L'entrepreneur agréé est tenu de constituer un cautionnement de 5 % du prix du bâtiment. Il sera libéré en deux étapes : la première moitié à la réception provisoire et la seconde à la réception définitive.
  • L'entrepreneur non agréé est tenu de fournir une garantie d'achèvement : un organisme financier doit s'engager en tant que caution solidaire envers l'acheteur ou le maître d'ouvrage à payer les sommes nécessaires à l'achèvement du bien. En cas de vente d'une habitation existante assortie d'un contrat d'entreprise pour l'exécution de travaux, la garantie d'achèvement devra couvrir les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux ainsi prévus.

L'absence de garantie financière peut entraîner la nullité de la convention.

Les règles relatives à la réception de l'ouvrage

La loi Breyne prévoit une réception en deux phases avec un laps de temps d'au moins un an entre les deux réceptions.

En principe, la réception doit être faire l'objet d'un écrit signé par les parties (PV de réception).

Il y a deux exceptions à cette règle :

  1. l'occupation ou l'utilisation du bâtiment par l'acheteur ou le maître de l'ouvrage vaut réception provisoire jusqu'à preuve du contraire
  2. l'acheteur ou le maître de l'ouvrage est présumé agréer les travaux, provisoirement ou définitivement selon le cas, s'il a laissé sans suite la requête écrite du vendeur ou de l'entrepreneur d'effectuer la réception à une date déterminée et si, dans les quinze jours qui suivent la sommation que le vendeur ou l'entrepreneur lui en aura faite par exploit d'huissier, il a omis de comparaître, à la date fixée dans cet exploit, aux fins de réception

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